北京刚需买房优选通州吗
没必要吧，哪里方便买哪里。
当然了，首先要做的是市场调查，别高位站岗就行。
最简单的就是查查成交记录。。。
■网友的回复
谢邀，这个不是首选通州吧，既然是刚需，也就是首套了，刚需自住，可以兼顾投资，那主要看以下几点：
1、上班地点，肯定要离上班地点相对近一些，北京这种一线城市太大了，长途跋涉，会导致上班太疲惫。
2、交通便利，尽可能的考虑地铁沿线的房子，地铁出行毕竟还是最便利的交通方式。
3、升值空间，虽然是刚需，还是要兼顾投资，毕竟别人的房子涨价了，唯独你的不涨，那也很不爽吧。
4、合理杠杆，合理的加杠杆，负债是可以赚钱的，也就是大家说的跑赢通胀。
买通州可以看长远，通州短期内由于区内限购等原因，涨幅有限，但是通州定位为居住区，而且北京市政府已经搬过去，长期看好。
当然，买房还是要看你有多少钱吧，下面看下我们去年操作的案例：
客户情况：民企，94年，首房首贷，30万自有资金
客户属于刚毕业不到的大学生，自有资金较少，实际自有资金30万左右，刚开始拟买单位附近的法拍房，由于看重的房屋拍到了超出心理价位（刚需房前段时间容易拍到相对较高，但是也基本上会比二手房便宜10%-15%）。但是客户出于上班方便以及其他因素综合考虑，同时在看二手房，正好遇到华威北里一套价格较低的房子，下面划房屋重点：67平米，总价370万，单价5.5万/平米，周边均价6万/平米左右，满五唯一。
资金方案解析：
1、信贷做首付：客户是民企员工，可以办理不上征信信贷做首付，按揭贷款240万，月供14581，首付130万，自有资金30万，考虑其他税费，按缺口110万考虑，全部做不上征信信贷，由于客户后找亲戚借款30万左右，实际不上征信信贷约80万，后续办理先息后本、随借随还信贷以及信用卡作为月供缺口的补充。。
2、信贷解压力：由于不上征信信贷的还款月供比较高（等额本息还款），80万信贷月供约为2.5万/月，所以后续需要充分利用信用卡，先息后本信贷进行周转。
刚需帮，帮刚需，传播刚需买房的经验，分享买房知识干货，定制买房的整体方案和资金规划，帮助各位刚需以最低的价格，最合理的方式，买到最优质的房子，圆每一位刚需的居家梦。
■网友的回复
先谈一下个人观点吧，我觉得买房看通州，不能说是优选，但还是可以考虑的。城市副中心的加持，随着东迁的陆续进行，未来几年楼市发展还是很乐观的。
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自从通州被带上“城市副中心”的帽子后，可以说是藐视各大郊区。可这个副中心一点也不争气，房价就跟过山车似的，从一开始的欣喜到后来的担忧，开始犹豫该不该上通州这趟车，还是去其他地方购房？
准备结束北漂在北京买房的我，对通州地区楼市也进行了一些研究，实地踩盘了通州不少套二手房，今天跟大家看看这个“副中心”。
干货！通过本回答你可以收获（全网头一份）
1、刚需用户正确的买房逻辑
2、通州的房为什么还该买？
3、北京通州各板块分析
4、2020年通州地区刚需住户小区推荐
看过来，刚需用户正确的买房姿势一、不要老想着一步到位
不知道有没有人跟我一样，买房前总想着一步到位，担心中途换房太耗精力。可换房是必然的，每个阶段对住的需求不一样。
拿我举例。首次置业、购买力有限，对房子考虑更多的只能是小户型，我倒是想选大房子，可钱包不允许啊。不过在未来家庭成员增加之后，大户型肯定是要考虑的，等孩子到了入学年龄，为了获得优质教育资源，再考虑去城市中心购买学区房。
所以，一个人在不同的人生阶段会产生不同的需求，我们不要总想着买一套房解决所有问题，最后陷入选房的纠结之中。一步一步地分析自己最紧要的居住需求，做出合适的选择才是当务之急。
二、学聪明，合理依靠贷款杠杆
在上一篇回答中我给大家算过房贷和月供，只要权衡好就可以。
因为在当前的房地产市场大环境下，货币贬值是大概率事件。对于我们这波刚需购房者来说，能够贷款买房尽量贷款，贷款时间越长越好，因为货币贬值反而会减少我一定的负担。
为什么现在买车便宜了，很多人还是选择贷款买车？这和贷款买房的原理是一样的。当银行理财的利息比贷款买车的利息高时，那为什么不把钱挪一个地方，做其他的事赚取收益呢？
灵魂拷问？通州的房现在还该吗？问：刚需置业，房票有限第一考虑的是什么？答：性价比。这就是原因。为什么这几年在通州买房的人变多了？简单讲，就是一句话：通州的房子性价比还不错，同时又有一个相对不错的预期。举例，一个人在朝阳区上班，如果150万首付，首套首贷，把房子买在朝阳就只能买一个老破小，但是沿着八通线去通州买，就能买个还不错的两居室，无非是上班时间增加了一点，可坐地铁又挺方便的。加上通州有一个不错的发展预期，买房人的心理就会向通州倾斜。
当然通州的利好还在于两方面，一是北京市政府；二是运河商务区。
大家肯定会觉得市政府搬过去后，对房价就是利好吗？说实话我工作在海淀，它的带动力度远不如互联网。但我们都忽略了一点，北京的房价增长除了看产业跟学区，还有一点是“商圈价值”。
啥意思？我们举个例子看。北京的常营，其实从区位上说，不算特别好，它离市中心的距离跟常营往西的几站地比起来要差很多，像褡裢坡、黄渠等。但是常营的价值在于它的商圈好，有一个龙湖天街，小区集中，各种资源都齐备，再加上一个地铁六号线。
通州也是如此，市政府搬到通州之后，会有一些政府相关产业在通州落地，比如说交通资源、学校资源、医疗资源、生活配套资源等等。这些东西的稳定性非常强。有利于通州形成比较强的商圈，后期价值自然会体现出来。所以我觉得目前通州二手房均价只有4.3万，这个价格是严重被低估的。随着东迁的陆续进行，未来几年楼市发展还是很乐观的。
北京通州各板块分析在通州有三大板块值得关注：运河核心区、梨园、台湖最值得关注。
一、运河核心区
位于通州五河交汇处的运河核心区。据规划显示，未来这里将有超50万方高端商业配套以及将近200万方的写字楼体量，将创造20万中高端就业岗位。一旦破茧成蝶，这里就是北京的新CBD。教育方面区域包含北京小学通州分校，芙蓉小学。师资力量雄厚，教育配套完善。
二、台湖
台湖是通州规划的生态宜居小镇，可开发用地较多。而“白纸”，也是最容易规划的。台湖的土地还在静静地沉睡，地价早已被炒热。如今，“高端总部集聚区”、“区域转型发展示范区”正在加快步调推进。
产业扶持、资金补贴、资源引进、轨道交通的落地，砸了550亿的手笔够大。这个靠产业概念兴起的板块，未来发展将不可限量。
三、梨园
通州置业的经典区域离不开地铁八通线沿线，早年在梨园买房的人不少都是靠八通线前往CBD和市中心上班的刚需。八通线在通州境内共有6站，其中果园、九棵树、梨园、临河里、土桥5站都位于梨园镇范围内。
通州的老城，受到地铁利好的影响也最早。每个地铁站的周边，基本都已经发展为成熟商圈，生活氛围浓厚，沿着地铁线逛商场已经是老通州人的习惯。
梨园板块的最大利好还当属地铁7号延长线和环球影城。
环球影城将成为通州乃至全国重要的旅游娱乐场所，其衍生的商业与环球影城产生联动，能快速推动城市化进程，同时拉动地价的升值，巨量商机让区域未来价值充满想象。
这对于环球影城周边地块来说，受益更是首当其冲。
2020年通州地区刚需住户小区推荐围绕运河核心区、台湖、梨园有哪些优质的小区...
一、运河核心区
该片区品质最好当属百合湾和运河湾。当然想入手这两个楼盘的同学此时低位成交较为困难，建议避其锋芒，等业主预期下降后再入手不迟。京贸国际城分为东西两区，两小区也从之前的价格差距较大逐步发展到的东区的一房难求。对比之下西区配有北京小学学区，略胜一筹。大家可根据家庭需求选择。
*推荐小区1：百合湾
这个盘影响比较深刻，是我去实地踩的。小区环境真心好，话不多说，我把当时去看拍的照片给大家感受一波~
小区人车分流，绿化面积也很大。交通方面距离6号线北运河西站有1000米，教育有芙蓉小学，缺点就是新小区价格有点高，不太适合刚需置业，小区车位也比较紧张。
*推荐小区2：运河湾
小区配套成熟，是10年后比较新的商品房社区，观河景房。西门出去是运河奥体公园，西侧为京杭大运河，北边有通州区图书馆和文化馆。交通方面，小区过运河就是地铁六号线北运河西站。
*推荐小区3：京贸国际城西区
通州高宜居核心区，地标云集，运潮减河南岸，北向直观河景，距彩虹之门1200米，距市政府3公里。距离6号线北运河西站3公里，通云门站开通的话，距离可缩短至1.5公里，看得见的硬核装修。小区有北京小学、芙蓉小学，十二中等名校。
二、梨园
梨园区域这几座推荐楼盘均能享受到动工中的环球影城的辐射。相信此区域在真正建成之日房屋楼盘将会再次大幅度补涨。
*推荐小区1：海棠湾
当时去的时候，第一眼看的便是小区的高墙铁丝网，简直不要太显眼，不过加上加十余米宽的绿化隔离带保证了小区的绝对隐私性。
我是个人觉得小区内部绿化有点过了，终日不见阳光的小区走道，夏天阴凉，冬天阴冷。绿化太好的弊端就是矮楼层的住户容易受绿植的遮挡，采光会受到影响。当然这个看个人。
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